房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，為促進銷售推出買房贈車位(車位為無產(chǎn)權(quán)的地下車位)活動。房地產(chǎn)企業(yè)買房送車位如何財稅處理?

　　一、增值稅。銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位應按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。在本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)為促進銷售推出買房贈車位活動，因地下車位的價格已經(jīng)包含在房價中，因此贈送車位屬于有償贈送，無需視同銷售，不征收增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》(國稅發(fā)1993154號)規(guī)定：納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅;如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。因此，企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時，應將房產(chǎn)和地下車位在同一張發(fā)票上分別注明，否則，地下車位應按照規(guī)定視同銷售征收增值稅。

　　舉例：a房地產(chǎn)企業(yè)買房送車位促銷活動，住房對外銷售價格為100萬元(不含稅價格，下同)，車位對外銷售價格為10萬元，在促銷活動中，房產(chǎn)銷售價格為105萬元，同時贈送一個車位給購房業(yè)主。且企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)成交價款為105萬元，因此，企業(yè)確的開票方式應為房產(chǎn)100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，合計105萬元。

　　二、土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的車位，應屬于建成后有償轉(zhuǎn)讓，根據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定解析，土地增值稅清算應計算土地增值稅收入，其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。對于買房贈車位，因為土地增值稅清算應當區(qū)分普通住宅、非普通住宅、非住宅分別計算，因此，買房贈車位應當分別確認收入，收入確認原理同企業(yè)所得稅。

　　當然，在實務(wù)中，也有的地方對轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，由于不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由此認為不應當計算土地增值稅。對于買房送車位，不論車位是否計算土地增值稅，均應當分別確認住房收入與車位收入。

　　三、企業(yè)所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函2008875號)第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。由于房地產(chǎn)企業(yè)贈送的車位，仍屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)買房送車位業(yè)務(wù)同我們?nèi)粘Ｖ匈浰偷囊曂N售并不一樣，需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況，這里房地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無償贈送，而是屬于一種捆綁銷售行為。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不需要將贈送的車位再視同銷售處理計算繳納相關(guān)稅費。

　　四、個人所得稅。《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同)，以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照偶然所得項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。以買房為前提所贈送的車位，不屬于偶然所得，不涉及個人所得稅。

　　五、契稅。原《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復》(財稅2004126號)第一條規(guī)定：對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅?，F(xiàn)行政策即《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號)第二條第(六)項規(guī)定：房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當?shù)卮_定的適用稅率計稅。從規(guī)定的表述可以看出如下亮點變化：一是未再強調(diào)車位計征契稅依據(jù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動;二是車位適用稅率的選定不再依據(jù)是否單獨計價來判斷，而是圍繞是否同屬一個不動產(chǎn)單元來確定。但對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，仍然不征收契稅。

　　六、會計處理。買一送一如果所贈送的物品是本企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)的商品，在進行會計處理時，需要按分攤確認收入，并確認增值稅的銷項稅額。如果所贈送的物品不是本企業(yè)經(jīng)營范圍內(nèi)的商品，在進行會計處理時，則不需要確認收入。雖然贈品不確認收入，但是贈品價值要計入銷售費用，同時確認增值稅的銷項稅額。顯然，送的車位也屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，需要分攤確認收入。根據(jù)會計準則收入準則的規(guī)定，企業(yè)以買一贈一方式對外銷售，在確認收入時，需要將車位以及住房總的銷售金額按比例分攤確認車位以及住房的銷售收入。

　　總結(jié)：實際上，這種買房送車位的捆綁銷售，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理和新會計準則是一模一樣的。

　　來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：鐘燕 2022.07.10

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　　2018年5月的解答

房地產(chǎn)企業(yè)買房贈車位的增值稅處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，為促進銷售推出買房贈車位（車位為無產(chǎn)權(quán)的地下車位）活動，例如，房產(chǎn)對外銷售價格為100萬元（不含稅價格，下同），車位對外銷售價格為10萬元，在促銷活動中，房產(chǎn)銷售價格為105萬元，同時贈送一個車位給購房業(yè)主。企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的是房產(chǎn)成交價款105萬元，在開具的增值稅發(fā)票上企業(yè)的銷售項目只有房產(chǎn)，問企業(yè)的增值稅處理是否確，發(fā)票如何開具？

　　答：銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位應按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。在本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)為促進銷售推出買房贈車位活動，因地下車位的價格已經(jīng)包含在房價中，因此贈送車位屬于有償贈送，無需視同銷售，不征收增值稅。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)1993154號）規(guī)定：納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。因此，企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時，應將房產(chǎn)和地下車位在同一張發(fā)票上分別注明，否則，地下車位應按照規(guī)定視同銷售征收增值稅。

　　本案例中，企業(yè)對外銷售房產(chǎn)價格為100萬元，車位價格為10萬元，但在促銷活動中，房產(chǎn)銷售價格為105萬元，且企業(yè)與業(yè)主簽訂的合同及房產(chǎn)部門網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)成交價款為105萬元，因此，企業(yè)確的開票方式應為房產(chǎn)100萬元，車位10萬元，折扣5萬元，即總價110萬元，折扣5萬元，合計105萬元。

　　以上答案僅供參考。